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泡沫恐越来越大?加拿大计划放宽抵押贷款限制 提高贷款规模

文/夏洛特 来源: 乐活网

FX168财经报社(北美)讯 据乐活网报道,加拿大计划在未来几年为风险最高的借款人增加信贷渠道。这是特鲁多政府连任后承诺的一大改变——更多担保抵押贷款。高比例的借款人将看到可达到的最大抵押贷款限制有25%的增长。

在经济危机(Great Recession)之前的美国房地产泡沫,就是经济增长的主要驱动力之一。因此,这是一项奇怪的政策,可能会推高价格,或至少防止价格下跌?

加拿大担保抵押贷款最高增长25%

加拿大正计划提高高比率抵押贷款的贷款上限。高比率抵押贷款是指购房者首付低于购房价格的20%。目前,购房者的购房价格限制在100万元以下。如果提议的修改通过,该限制将增加25%,达到125万元。

此外,高比率上限将不再有助于减缓廉价住房的增长;它还将与消费者价格指数(CPI)挂钩。这有点讽刺,因为住房成本占CPI指数的近三分之一。

不过随着房产泡沫将信贷边界推高,它们现在将自我调整。

高比率抵押贷款原本是为低收入家庭进入市场所设计的。纳税人承担这种风险是有道理的,因为它有助于建立中产阶级。

但事实并非如此。要想享受125万元的最高抵押贷款,一个家庭每年至少需要15.5万元的收入。此外,他们还需要至少25万元作为首付。

换句话说,这种变化是为高收入家庭所设计的。符合这种要求的收入水平普遍比中位数家庭高出72%左右,并刚好低于家庭收入属于最高五分之一那部分人群的临界值。

目前第一次买房的人大多如此,该群体数量超过全国普通家庭的三分之二。

扩大信贷渠道推高房价

房地产繁荣时期的信贷扩张导致房价上涨。而买方和卖方有相互竞争的利益——前者价格最低,后者价格最高。在供应不足的情况下,谈判对卖方有利。问题是,他们只能拿买家能借到的钱,而不是更多。价格受到流动性的限制,这是市场的基本原理。

你认为在低供应环境下会发生什么,政府能让买家多赚25%的钱?

现在卖方有义务提取额外资本,增加的信贷资本推高价格。

由于这些都是针对首次购房者,主要作用是在价格限制。换句话说,它推高了最经济适用房的价格,但对最昂贵的东西几乎没有影响。

这不仅仅是一种理论,有大量的证据支持它是如何工作的。人们发现,这是经济大萧条期间(Great Recession)美国房地产繁荣背后的关键原因之一。

蒙特利尔银行最近对这类行动提出了警告,因为市场只会吸收这种行动。甚至加拿大银行内部也承认,信贷扩张推高了房价。既然这一点已经确立,让我们来谈谈影响房价的——边际买家。

边际买家将决定市场影响

信贷扩张推高了各地的价格,但不是所有地方都是如此。它们增加多少取决于一个重要的市场概念——边际买家。

边际买家是指付钱最多的人(或公司以及团伙)。

这只是一小部分买家,但他们才是真正买东西的人。它们决定着游戏的节奏,并最终决定着玩家所付出的代价。

大多数人认为负担能力取决于总体人口,但它取决于流动性。如果边际买家在清算时存在,那么大多数人负担不起也没关系。买得起它的人买下。这个池子只要和售出的供应量一样大就行了。

一些边际买家是理性的,经过深思熟虑的。

房地产开发商、商业地产投资者和机构房东就是例子。

即使他们有钱,他们也不能付钱获得任何想要的东西。必要条件是在财务上对他们来说是合理的。他们必须考虑下一个买家会是谁。这就是为什么开发商会在房地产周期的底部挖出大部分土地,或者什么时候政府会付钱。

还有非理性的边际买家,这在加拿大非常流行。

其中有故意不理智的人,比如洗钱者和有组织犯罪人群。这些人需要转移大量的钱,所以房子的价格并不重要。至少对他们来说,如果你在竞争房子,你可能不知道他们的目标是支付最多。

然而,“无意中非理性”的买家是最有可能使用这个程序的人。其中包括受兴奋驱动的买家,就好像这是一款游戏,有没有听说过我们“赢了”一场竞标战? 他们可能会说这不是为了赚钱,但他们已经承认他们会这么做。

“错失恐惧症”的购买者认为,今天多付钱的痛苦比以后多付钱的痛苦要小。因此,他们今天会尽其所能地支付。

在他们的心目中,房地产总是一个有利可图的行业。

另一个无意中失去理智的买家是刚到一个地区的有钱买家。外资受到了很多关注,因为外资在海外的工资通常要高得多。然而,也有跨省的边际买家。从多伦多迁往哈利法克斯的买家正在推动房价上涨。这些是最有可能利用信贷扩张的买家类型。

如果你想要一个家,你现在必须和他们竞争。

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